กลยุทธ์เตรียมพื้นที่คลังสินค้ารับการขยายตัวปี 2564
25 ธันวาคม 2563
จากข้อมูลสรุปภาพรวมการค้าระหว่างประเทศของไทย ปี 2563 พบว่าการนำเข้าและส่งออกมีมูลค่าลดลง โดยอาจเกี่ยวเนื่องกับการเกิดโรคระบาดโควิด 19 แต่ Economic Intelligence Center โดย SCB ได้คาดการณ์แนวโน้มการส่งออกของไทย ว่าจะกลับมาขยายตัวได้ที่ประมาณ 4-5% และจากการคาดการณ์เศรษฐกิจโลกของ IMF พบว่ามีเพียงประเทศจีนที่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้เร็วกว่า นอกนั้นส่วนใหญ่ (ซึ่งเป็นคู่ค้าไทย) มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างช้าๆ
โดยในปีหน้า 2564 จะเกิดปรากฏการณ์ต่างๆ ได้แก่ การขยายตัวของการผลิตและการค้า การเติบโตของการลงทุน ทั้งจากภาครัฐและเอกชน เกิด Platform E-Commerce ใหม่ๆ ที่หลากหลายขึ้น รวมถึงการเติบโตของเศรษฐกิจประเทศเพื่อนบ้าน ที่จะช่วยหนุนกิจกรรมการค้า การจัดเก็บ และกระจายสินค้าบริเวณพรมแดน
จากประเด็นการขยายตัวกิจกรรมทางเศรษฐกิจทุกๆ ด้าน และเกิดการเร่งลงทุนอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ปี 2564 อาจเกิดความต้องการเช่าพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้น โดยหากเทียบกับปีก่อน (2559-25661) มีพื้นที่รองรับเพิ่มเฉลี่ย 4.5 แสน ตร.ม.ต่อปี ทำให้ประเมินได้ว่าในปี 2563-2565 พื้นที่คลังสินค้าให้เช่า จะเพิ่มขึ้น 3.3 แสน ตร.ม.ต่อปี หรือประมาณ 5.9% ต่อปี โดยผู้ประกอบการจัดสรรพื้นที่คลังสินค้าให้เช่า Custom ตามแบบที่ลูกค้าต้องการมากขึ้น สามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้ในอัตราที่สูงขึ้นกว่าคลังสินค้าแบบเดิม รวมถึงเพิ่มโอกาสในการสร้างรายได้ด้วยการรับบริหารจัดการ ให้บริการครบวงจรแก่ลูกค้าโดยเฉพาะกลุ่มที่ทำสัญญาเช่าระยะยาว
ทำเลศักยภาพสำหรับคลังสินค้า ยังคงเป็นพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม เขตอุตสาหกรรม จุดที่มีกิจกรรมการผลิต การขนถ่ายสินค้า และตามเส้นทางขนส่งที่สามารถเป็นจุดกระจายสินค้าไปยังภูมิภาคต่างๆ หรือต่างประเทศได้ รวมทั้งจังหวัดชายแดนที่บริเวณจุดผ่านแดนเชื่อมกับประเทศเพื่อนบ้าน
ทำเลที่มีโอกาสเติบโตต่อเนื่องและน่าลงทุน ได้แก่ พื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมกรุงเทพฯ และปริมณฑล พื้นที่โดยรอบระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ Eastern Economic Corridor (EEC) จังหวัดศูนย์กลางภูมิภาค จังหวัดชายแดนที่ได้อานิสงส์จากการพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ หรือ Special Economic Zone (SEZs) รวมถึงพื้นที่คลังสินค้าที่ไทยเข้าไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้าน
คลังสินค้าให้เช่าในประเทศในปัจจุบัน แบ่งออกเป็น 2 ลักษณะ ดังนี้
- คลังสินค้าแบบดั้งเดิม (Traditional Warehouse) คิดเป็น 95% ของจำนวนคลังสินค้าทั้งหมดในประเทศ โดยเน้นพื้นที่เช่า ระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน เช่น ถนน ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ เป็นต้น
- คลังสินค้าสมัยใหม่ (Modern Warehouse) มีการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการให้บริการ เพื่อช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการคลังสินค้า มีระบบโลจิสติกส์ครบวงจร ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ามากขึ้น ซึ่งในปัจจุบัน คลังสินค้าแบบดั้งเดิมเริ่มปรับเปลี่ยนมาเป็นคลังสินค้าสมัยใหม่ เพื่อเพิ่มโอกาสในการสร้างรายได้ที่นอกเหนือจากการให้บริการเพียงการให้เช่าพื้นที่เท่านั้น
ยิ่งคลังสินค้าบางแห่งมีการปรับปรุงพัฒนาระบบอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม รวมถึงการวางโครงสร้างที่ช่วยป้องกันภัยพิบัติด้วยแล้ว ยิ่งเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้เช่าที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อมและความปลอดภัยมากขึ้นด้วย
ทิศทางการสร้างรายได้ของการลงทุนพื้นที่คลังสินค้าให้เช่า
- เป็นธุรกิจที่ใช้ระยะเวลาคืนทุนนานโดยมากประมาณ 8-13 ปี เรื่องจากเริ่มแรกใช้เงินลงทุนสูง ทั้งค่าที่ดิน การก่อสร้างอาคาร พร้อมทั้งโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่จำเป็น แต่รายได้หลักจากการเช่า จะเกิดขึ้นในระยะยาว โดยขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ ประเภทคลังสินค้า ทำเล และการแข่งขัน
- การประเมินศักยภาพทำเลที่ตั้ง เป็นปัจจัยหนึ่งที่กำหนดความต้องการเช่าพื้นที่คลังสินค้า เพื่อให้ประสบความสำเร็จในการดำเนินกิจการ ไม่ใช่แค่การมีพื้นที่คลังสินค้าให้เช่า แต่ควรตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพด้วย
รูปแบบการให้เช่าคลังสินค้า
- เช่าระยะสั้นไม่เกิน 3 ปี โดยส่วนใหญ่กลุ่มผู้เช่าจะเป็นธุรกิจ SME หรือธุรกิจตามฤดูกาล เช่น สินค้าเกษตร แฟชั่น ซึ่งการให้เช่ารูปแบบนี้ อาจมีความเสี่ยงเรื่องความไม่แน่นอนของรายได้
- เช่าระยะยาว 3 ปีขึ้นไป โดยส่วนใหญ่จะเป็นคลังสินค้าสมัยใหม่ที่มีระบบโลจิสติกส์ครบวงจร ทำเลดี มีศักยภาพ โดยผู้เช่าส่วนใหญ่มักเป็นกิจการขนาดใหญ่ จึงไม่ต้องพบกับความผันผวนของเรื่องรายได้มากนัก
ปัจจัยในการเลือกเช่าคลังสินค้า
ในการลงทุนพื้นที่คลังสินค้าให้เช่า ยิ่งตอบโจทย์ผู้เช่าเท่าไหร่ ยิ่งมีโอกาสประสบความสำเร็จมากเท่านั้น
ผู้เช่ามักพิจารณาจากทำเลที่ตั้งก่อน ตามวัตถุประสงค์ของแต่ละกิจการ เพื่อลดภาระต้นทุนด้านระยะทาง เวลา และค่าใช้จ่ายในการขนส่ง เช่น
- คลังสินค้าที่อยู่ใกล้ตลาดหรือแหล่งชุมชน เพื่อความได้เปรียบในการจัดจำหน่าย
- คลังสินค้าใกล้แหล่งเพาะปลูกและโรงงานแปรรูปผลผลิต เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการขนส่งวัตถุดิบ
- คลังสินค้าในนิคมอุตสาหกรรม เพื่อให้ได้สิทธิประโยชน์การลงทุนจาก BOI
นอกเหนือจากทำเลที่ตั้ง ปัจจัยอื่นๆ ที่ผู้เช่าพิจารณา ได้แก่ ระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน สิ่งอำนวยความสะดวก เทคโนโลยีที่ใช้ในการบริการจัดการ และอัตราค่าเช่า
แม้การดำเนินธุรกิจพื้นที่คลังสินค้าให้เช่า จะเพิ่มโอกาสในการสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว แต่อย่าลืมปัจจัยสำคัญ ที่ได้แก่ทำเลที่ตั้ง รูปแบบคลังสินค้าที่ตอบโจทย์ผู้เช่า ศึกษาเทคโนโลยีใหม่ๆ สร้างความแตกต่างให้แก่คลังสินค้า เพื่อให้การลงทุนนั้นประสบความสำเร็จ เพราะในช่วงเริ่มต้นต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก ใช้เวลาในการก่อสร้างนาน และคืนทุนช้า ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงควรศึกษาให้รอบด้านก่อนการลงทุน
แหล่งข้อมูล:
https://www.kaohoon.com/content/402350
https://riverplus.com/trend-logistics-2020/
https://properea.com/warehouse-trends-2020-03-03-2020/
https://www.sumipol.com/knowledge/10-automation-trends-for-warehouse-2021/